BRF Dubbelbössans styrelse kallar till extra föreningsstämma 15 januari 2025 kl 19:00 på Artemisgatan 8. Mer information i dokumentet nedan.

Några av våra medlemmar begärde av styrelsen att anordna en extra stämma. Därav har vi delat ut en extra kallelse. Se nedan dokument.

Mer information om förslaget att sälja vindarna.

Styrelsen har fått in ett stort antal frågor och har här nedan försökt besvara dom. Återkom gärna om ni har fler frågor eller önskar att något mer ska förtydligas. Du hittar kontaktuppgifter på sidan om styrelsen.

Frågor och svar

Mer information om offertförfarandet, det valda företaget och upplägget

Styrelsen har varit i kontakt med flera olika företag och fått in skriftliga offerter från tre av dom. Det företaget styrelsen vill gå vidare med heter Atermon Fastighetsförädling AB. Upplägget är att föreningen upplåter (säljer) vindarna till dem och att de i sin tur projekterar, tecknar entreprenadavtal osv. De samarbetar bland annat med Kungsjö bygg AB. De har den kunskap och erfarenhet som krävs för ett sådant här projekt. Styrelsen har tagit flertal referenser på Atermon och har ett gott intryck av dom. 

Avtalet och upplägget är granskat av jurister hos föreningens ekonomiska förvaltare. Detta är också det upplägg som Bostadsrätterna rekommenderar.

Kan föreningen istället själva projektleda ombyggnationen av vindarna?

Styrelsen tror inte det är ett rimligt alternativ att föreningen själv projektleder och upphandlar entreprenader för ett sådant här projekt, då skulle vi behöva betala för inhyrd kompetens och ta mycket större risker om det visar sig att det här inte är genomförbart. 

Hur säkerställer föreningen sina rättigheter gentemot byggföretagen? Ska ABT 06 avtalas med entreprenören?

Formellt står inte föreningen som beställare av någon entreprenad eller byggnation. Atermon tecknar ABT 06 (Allmänna bestämmelser för totalentreprenader avseende byggnads-, anläggnings- och installationsarbeten) med entreprenörerna som genomför arbetet. Atermon finns sedan med även efter byggprocessen är avslutad på garantibesiktningar, tvåårsbesiktningar osv. När allt är klart skiljer sig inte förvaltningen av det nybyggda från den förvaltning föreningen redan har av fastigheten.

Styrelsen ansvarar för att bevaka processen för att säkerställa föreningens intressen. Styrelsen kommer utse kontrollansvarig.

Utredning och plan för byggnationen

Plan för byggnationen tas fram av Atermon under utredningsarbetet. Föreningen har enligt avtalet vetorätt på alla förslag. Visar Atermons utredning att det inte är möjligt att genomföra projektet står de för alla kostnader. Om föreningen vill dra sig ur avtalet trots att projektet är genomförbart står föreningen för de utredningskostnader som Atermon har haft dittills.

Hur beräknas föreningens ersättning?

Avtalet innebär en fast ersättning per kvadratmeter färdig lägenhet plus en vinstdelning. Vinstdelning innebär att föreningen får hälften av vinsten i projektet. Vinsten i projektet beräknas som försäljningspriset minus föreningens fasta ersättning per kvm och minus en fast avtalad byggkostnad per kvm. Byggkostnaden ska inkludera nya källarförråd och allt som behövs för att det ska bli färdiga vindslägenheter.

För exakta siffror hänvisar vi till nyheten på Simplekos portal för boende: https://www.simpleko.se/logga-in/portalen-for-boende/

Byggkostnaderna är i linje med eller lägre än prisuppgifter från andra aktörer, men Atermon hade högst ersättning till föreningen. Observera att föreningen inte betalar eller är betalningsskyldiga för byggkostnaden utan Atermon får ersättning för byggkostnaden när lägenheterna säljs.

Finns det några övriga kostnader?

Styrelsen har räknat med 400 tkr i övriga kostnader trots att avtalet innebär att allt ska rymmas inom Atermons byggkostnad.

Vilken ränta är det i styrelsens beräkningar?

I beräkningarna i kallelsen har styrelsen utgått från en ränta på 2,7% vilket är den ränta föreningen nyligen bundit om lån till. HSB rekommenderar att man räknar men en långsiktig ränta på 3%, i sådana fall får föreningen ytterligare lite större besparingar.  

Påverkan på befintliga lägenheter

Vid projekteringen kommer Atermon att försöka förlägga all installation som värme, vatten och el i trapphuset. I dagsläget finns det ingen anledning att tro att det krävs ingrepp i nuvarande lägenheter. Avlopp och ventilation går redan upp på vinden och kan arbetas vidare med där. Möjligen behöver man för någon/några av lägenheterna högst upp komma åt stammar för att dra vatten vidare uppåt, men detta bedöms inte vara något stort ingrepp och eventuell påverkan kommer såklart återställas. Man kommer också behöva tillgång till befintliga boenden för ljudmätning, alltså endast för att bli insläppta och kort mäta akustiken mellan lägenheterna.

Går föreningen vidare med detta kommer styrelsen och Atermon att prioritera att få klarhet i dessa frågor så tidigt som möjligt. Visar det sig att det är möjligt att genomföra detta men att det krävs ingrepp som föreningen tycker är oacceptabla kan vi alltid avsluta projektet och betala för det utredningsarbete som är nedlagt. Det går inte att få helt säkra svar på dessa frågor utan att utreda de vilket kostar pengar. 

Ljudisolering och ventilation

När det gäller ventilation för och ljud från de nya lägenheterna så går det inte att få beviljat bygglov utan att uppfylla lagstadgade krav på ljudisolering och ventilation. Dessutom blir inte lägenheterna godkända vid slutbesiktning om detta inte efterföljs och lägenheterna blir således inte tillåtna att säljas och brukas. Med all sannolikhet kommer de nya lägenheterna ha bättre ljudisolering än de befintliga lägenheterna eftersom kraven är strängare idag.

Vad blir priset för en övervåning för befintliga medlemmar?

Priset för en övervåning kommer sättas så att föreningen kommer tjäna lika mycket pengar som om de gjorts till nya lägenheter som sålts på öppna marknaden. Eftersom man inte i förväg vet vad kvm-priset blir för de nya lägenheterna måste man göra ett antagande och exakt vad det blir får vi återkomma till, men alla kan ju se vad snittpriset per kvm är i området om man kollar avslutade försäljningar på till exempel Hemnet eller Booli.

En övervåning för befintliga medlemmar innebär både besparingar och extra kostnader jämfört med nya lägenheter. Det behöver inte byggas något kök, det behövs ingen entrédörr, ingen mäklare och kanske inget badrum. På kostnadssidan behöver man ta upp ett hål och sätta in en ny trappa. Nettopåverkan av de förändringarna ska också med i kalkylen för pris till befintliga medlemmar som vill köpa övervåning.

Vad är kostnaden för att bara energiisolera?

Föreningen har för ett drygt år sen fått in en offert för att isolera vindarna med polyuretanskum som man sprutar direkt på innertaket för ca 0,6 mkr. Fördelen med den metoden är att det är ett relativt enkelt ingrepp och skummet hårdnar och fungerar som väggyta ut mot förråden. Problemet är att den metoden inte är att rekommendera på grund av att fukt i träet kapslas in. 

Alternativet är traditionell isolering i taket eller i golvet på vinden. Detta kommer kosta betydligt mer än 0,6 mkr eftersom nytt golv eller nytt innertak måste byggas och förråden byggas om.

Vi har fått en prisuppgift för att isolera på golven. Det skulle kosta ungefär 1,6 miljoner kronor.

Vad händer med cykel / barnvagnsrum?

Påverkade cykel och/eller barnvagnsrum ersätts med likvärdiga.